Hauskauf in Ungarn Schritt für Schritt
Um was geht es?
Der Kauf einer Immobilie in Ungarn unterscheidet sich in einigen Punkten vom Prozess in Deutschland. Wir führen dich Schritt für Schritt durch den Ablauf, von der Suche bis zur Schlüsselübergabe. Erfahre in diesem Überblick, worauf du achten musst und wie du mit der richtigen Vorbereitung stressfrei zu deinem Traumhaus kommst.
Dein Weg zum Eigenheim in Ungarn - So geht's!
Die folgende Aufstellung ist ein schneller Überblick über die einzelnen Schritte. In unserer Kategorie-Übersicht Immobilienkauf in Ungarn findest Du 12 einzelne Artikel verlinkt, die dazu bis ins kleinste Detail gehen. Für alle, die noch mehr wissen wollen.
Schritt 1: Finde deine Traumimmobilie
Ob über Makler, Websites oder vor Ort – such dir ein Haus oder eine Wohnung aus, das deinen Vorstellungen entspricht. Beliebte Regionen sind der Balaton, Budapest und die südliche Tiefebene. Achte auf die Lage, den Zustand und natürlich den Preis. Bedenke auch, ob du eine Immobilie innerhalb eines Dorf-/ Stadtgebietes suchst oder auf dem Land. Im Außenbereich gelten besondere Regelungen für den Kauf durch Ausländer.
Schritt 2: Bereite die Finanzierung vor
Kläre im Vorfeld dein Budget und ob du Eigenkapital oder einen Kredit benötigst. Für Kredite in Ungarn brauchst du meist 30-50% Eigenkapital. Alternativ kannst du auch bei deiner Hausbank anfragen, die Konditionen sind aber oft schlechter. Bedenke auch die anfallenden Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Anwaltskosten.
Schritt 3: Beauftrage einen Anwalt
In Ungarn wickeln Anwälte, nicht Notare, den Immobilienkauf ab. Such dir einen deutschsprachigen Anwalt, der dich durch den Prozess begleitet. Er prüft auch, ob die Immobilie lastenfrei ist und ob Vorkaufsrechte bestehen. Der Anwalt entwirft den Kaufvertrag auf Ungarisch und Deutsch.
Schritt 4: Unterzeichne den Vorvertrag
Hast du dich für ein Objekt entschieden, wird ein Vorvertrag aufgesetzt. Hier werden Kaufpreis, Anzahlung, Übergabedatum und Fristen festgehalten. Mit der Unterzeichnung wird meist eine Anzahlung von 10% des Kaufpreises fällig. Diese dient als Sicherheit für beide Seiten. Tritt der Käufer zurück, behält der Verkäufer die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er die doppelte Summe zurückzahlen.
Schritt 5: Warte auf behördliche Genehmigung
Liegt die Immobilie im Außenbereich, muss der Kauf von der zuständigen Behörde genehmigt werden. Das kann bis zu 5 Monate dauern. In dieser Zeit wird der Vertrag öffentlich ausgehängt, um Vorkaufsrechte zu prüfen. Meldet sich ein Vorkaufsberechtigter, kann er die Immobilie zum selben Preis erwerben. Das kommt aber sehr selten vor, vor allem bei Wohnhäusern.
Schritt 6: Unterzeichne den finalen Kaufvertrag
Sind alle Genehmigungen da, wird der finale Kaufvertrag beim Anwalt unterzeichnet. Jetzt wird der Kaufpreis fällig, entweder per Überweisung auf ein Treuhandkonto oder in bar. Auch eine Ratenzahlung ist möglich, wenn sich Käufer und Verkäufer darauf einigen. Der Vertrag wird dann beim Grundbuchamt eingereicht.
Schritt 7: Grundbucheintrag und Schlüsselübergabe
Der Anwalt veranlasst nun den Grundbucheintrag auf deinen Namen. Sobald dieser erfolgt ist, bist du offiziell Eigentümer. Jetzt können auch die Schlüssel übergeben werden und du kannst dein neues Heim in Ungarn beziehen. Mit der Schlüsselübergabe gehen auch Besitz, Nutzen und Lasten auf dich über. Du kannst das Haus nun renovieren oder umbauen.
Schritt 8: Zahle die Grunderwerbsteuer
Ca. 1-2 Monate nach der Grundbucheintragung fordert dich das Finanzamt auf, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Diese beträgt 4% des Kaufpreises und ist innerhalb von 30 Tagen fällig. Damit ist der Hauskauf abgeschlossen.
Und immer im Hinterkopf behalten
Nicht alle Verkäufer / Makler sind daran interessiert, dass es ein faires Geschäft für beide Seiten ist. Somit solltest du auch die möglichen Probleme, die beim Hauskauf auftreten können, berücksichtigen. Lies dazu doch mal den Artikel Typische Makler- und Hausverkäufer-Tricks in Ungarn . Damit nichts schief läuft, was dich ggf. viel Geld kosten wird, solltest Du auch, vor der Vertragsunterzeichnung, deine Rechte beim Kauf einer gebrauchten Immobilie in Ungarn kennen.
Fragen und Antworten
Wie lange dauert der Hauskauf in Ungarn?
Für Immobilien im Innenbereich rechne mit 2-3 Monaten, bei Objekten im Außenbereich eher 5-6 Monate. Grund sind die behördlichen Genehmigungen, die hier nötig sind.
Wie viel Land darf ich erwerben?
Als Ausländer darfst Du in Ungarn maximal 10.000 Quadratmeter Land erwerben. Diese Regelung gilt insbesondere für Grundstücke im Außenbereich und landwirtschaftliche Flächen. EU-Bürger können seit 2014 unter den gleichen Bedingungen wie ungarische Staatsangehörige Ackerland erwerben, wobei nicht als Landwirt registrierte Personen maximal 1 Hektar besitzen dürfen, während registrierte Landwirte (die entweder eine Qualifikation in Land- oder Forstwirtschaft nachweisen oder mindestens 3 Jahre kontinuierlich landwirtschaftliche Tätigkeit in Ungarn betrieben haben) bis zu 300 Hektar erwerben können.
Kann ich den Kaufpreis in Raten zahlen?
Das ist Verhandlungssache, aber generell möglich. Üblich ist aber mindestens eine Anzahlung von 10% bei Unterzeichnung des Vorvertrags und die Restzahlung bei Unterzeichnung des finalen Kaufvertrags.
Brauche ich einen Anwalt?
Ja, der Hauskauf läuft in Ungarn immer über einen Anwalt. Dieser setzt den Vertrag auf, prüft alle Dokumente und Genehmigungen und trägt dich ins Grundbuch ein.
Fallen noch andere Kosten an?
Ja, plane für Grunderwerbsteuer (4%), Anwalts- und Grundbuchkosten (1-3%) sowie ggf. Maklergebühren (3-5%, trägt meist Verkäufer) ein. Auch eine Übersetzung der Dokumente kostet extra.
Bekomme ich als Ausländer eine Finanzierung?
Ja, aber ungarische Banken verlangen oft 30-50% Eigenkapital. Alternativ kannst du bei deiner Hausbank anfragen, brauchst dann aber eine sehr gute Bonität.
Nützliche Links
Merkblatt von der deutschen Botschaft [https://budapest.diplo.de/blob/163…] Sehr ausführliches Dokument mit allen wichtigen Informationen zum Immobilienkauf in Ungarn und vielen praktischen Adressen
Praxistipp
Nimm dir für den Hauskauf in Ungarn genug Zeit und plane einen Puffer für Unvorhergesehenes ein. Am besten startest du die Suche 6-12 Monate vor dem geplanten Umzug. Lass dich von Anfang an von einem Anwalt beraten, der sich mit Immobilien für Ausländer auskennt. So vermeidest du böse Überraschungen und behältst den Überblick.
Übersetzungen und ihre Erklärung
ház – Haus
Zusammensetzung: Das Wort „ház“ bezeichnet einfach ein Wohngebäude oder Haus. Es wird als Bestandteil in vielen Wörtern genutzt, z.B. családi ház ((Einfamilienhaus), kórház (Krankenhaus) oder városháza (Rathaus),
lakás – Wohnung
lak: wohnen
ás: Vorgang oder Resultat einer Tätigkeit
Zusammensetzung: „lakás“ leitet sich vom Verb „lakik“ (wohnen) ab und bezeichnet durch das Suffix „-ás“ den Ort des Wohnens, also eine Wohnung
szerződés – Vertrag
szerző: Verfasser, Autor
dés: Suffix, das ein Mittel oder Ergebnis anzeigt
Zusammensetzung: „szerződés“ kombiniert „szerző“ (Verfasser) mit „dés“. Es handelt sich um ein formelles Dokument, das eine Vereinbarung zwischen Parteien formalisiert.
ügyvéd – Anwalt
ügy: Angelegenheit, Fall
véd: schützen, verteidigen
Zusammensetzung: Das Wort setzt sich aus „ügy“ (Angelegenheit) und „véd“ (schützen) zusammen. Es beschreibt eine Person, die in rechtlichen Angelegenheiten schützt und verteidigt, also einen Anwalt.
előleg – Anzahlung
elő: vor, Vorsilbe, die eine Vorzeitigkeit oder Voranstellung anzeigt
leg: (Teil von „előleg“ ohne direkte Bedeutung)
Zusammensetzung: „előleg“ bedeutet eine Zahlung, die vor dem Hauptgeschäft erfolgt, also eine Anzahlung.
ingatlan – Immobilie
in-: verneinende Vorsilbe
gatlan: nicht beweglich, unbeweglich
Zusammensetzung: „ingatlan“ besteht aus der Vorsilbe „in-“ (un-) und „gatlan“ (unbeweglich) und bezieht sich auf ein unbewegliches Objekt wie Grundstücke und Gebäude, also Immobilien.
költség – Kosten
költ: ausgeben
-ség: Suffix zur Bildung von Substantiven
Zusammensetzung: „költség“ hat als Basis das Verb „költ“ (ausgeben). Durch das Suffix „-ség“ entsteht daraus die Bezeichnung für ausgegebenes Geld, also Kosten oder Ausgaben.
tulajdonos – Eigentümer
tulajdon: Eigentum
os: Suffix, das eine Zugehörigkeit oder Eigenschaft anzeigt
Zusammensetzung: „tulajdonos“ setzt sich aus „tulajdon“ (Eigentum) und dem Suffix „os“ zusammen und bezeichnet die Person, die Eigentümer von etwas ist.
Weitere Themen aus dieser Serie
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