Immobilien-Finanzierung für ein Haus in Ungarn

Lohnt es sich ein Haus über eine ungarische Bank zu finanzieren bzw. kann man das überhaupt machen? Oder ist eine deutsche Bank sinnvoller?

Um was geht es?

Immobilien in Ungarn sind deutlich günstiger als in Deutschland. Trotzdem brauchen die meisten Käufer einen Kredit, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Doch wie funktioniert die Finanzierung, wenn man kein ungarisches Bankkonto hat? Welche Optionen gibt es und was ist zu beachten? Wir geben Tipps, wie du deinen Hauskauf in Ungarn clever finanzierst.

Dein Weg zum Kredit für die Ungarn-Immobilie

Egal ob bei einer deutschen oder ungarischen Bank – ohne Eigenkapital wird die Finanzierung schwierig. Plane mindestens 20-30% des Kaufpreises aus eigenen Mitteln ein. Je mehr, desto besser sind deine Chancen auf einen Kredit zu guten Konditionen.

Immobilienkredit in Ungarn

Wenn du einen Immobilienkredit für ein Haus in Ungarn in Betracht ziehst, solltest du dich auf ein höheres Zinsniveau einstellen als in Deutschland. Die Zinssätze waren zwischenzeitlich bei 18%, sind nun jedoch wieder am Fallen, was auf die Bemühungen der Ungarischen Nationalbank zurückzuführen ist, die hohe Inflation durch eine aggressive Zinspolitik zu bekämpfen. Der Leitzins in Deutschland, der durch die EZB beeinflusst wird, liegt bei etwa 4,5 %. Die Differenz ist ein wichtiger Faktor, der die Kosten für Kredite und die finanzielle Planung beim Immobilienkauf erheblich beeinflusst.

Kredit bei der deutschen Hausbank – die sichere Variante

Am einfachsten ist es oft, den Immobilienkredit bei deiner deutschen Hausbank aufzunehmen. Viele Banken bieten spezielle Auslandsimmobilienkredite an. Der Vorteil: du hast einen Ansprechpartner vor Ort und musst dich nicht mit Sprachbarrieren herumschlagen. Die Konditionen sind strenger und es werden auch klare Anforderungen an das Eigenkapital gestellt. Der erforderliche Eigenkapitalanteil variiert je nach Land und den spezifischen Bedingungen des Kaufs. Für Ungarn finden sich keine konkreten Angaben, bei Immobilien in anderen europäischen Ländern liegt der prozentuale Wert zwischen 20 und 50%.

Diese Eigenkapitalanforderungen sind wichtig, weil sie das Risiko für die Bank reduzieren und gleichzeitig die Kreditkonditionen verbessern können. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto günstiger können die Konditionen für den Kreditnehmer ausfallen. Bei unzureichendem Eigenkapital können deutsche Immobilien als zusätzliche Sicherheit herangezogen oder Ratenkredite zur Deckung der Lücke genutzt werden, wobei hierbei meist höhere Zinssätze und kürzere Laufzeiten zu erwarten sind.

Die ungarische Bank als Kreditgeber

Die Wahl einer ungarischen Bank zur Finanzierung deines Immobilienkaufs kann ihre eigenen Vorteile haben, vor allem wenn du bereits in Ungarn wohnhaft bist oder planst, dich dort niederzulassen. Ungarische Banken sind mit den lokalen Immobilienmärkten vertraut und können spezifische Produkte anbieten, die auf die Bedürfnisse von Immobilienkäufern in Ungarn zugeschnitten sind.

Vorteile der Finanzierung durch ungarische Banken

• Lokales Wissen: Ungarische Banken haben oft ein tiefgreifendes Verständnis des lokalen Marktes, was ihnen ermöglicht, maßgeschneiderte Finanzierungslösungen anzubieten, die auf die spezifischen Bedürfnisse und Risiken in Ungarn abgestimmt sind.
• Bessere Integration: Die Abwicklung von Kreditzahlungen und das Management des Kredits können einfacher sein, wenn alle Finanzaktivitäten in derselben Währung und im gleichen Rechtssystem erfolgen. Dies reduziert das Risiko von Wechselkursschwankungen und vereinfacht die Kommunikation.
• Steuerliche Vorteile: In einigen Fällen können Kreditnehmer von lokalen steuerlichen Vorteilen profitieren, die für ausländische Kreditgeber nicht zugänglich sind.

Herausforderungen bei der Finanzierung durch ungarische Banken

• Höhere Zinsen: Wie bereits erwähnt, sind die Zinssätze in Ungarn generell höher als in vielen anderen europäischen Ländern, was die Kreditkosten erhöhen kann.
• Sprach- und Kulturbarrrieren: Falls du nicht fließend Ungarisch sprichst, könnten Sprachbarrieren eine Herausforderung darstellen. Obwohl viele Banken Service in Englisch anbieten, können Vertragsdetails und rechtliche Feinheiten in der Landessprache kompliziert sein.
• Rigide Kreditbedingungen: Die Anforderungen an die Kreditwürdigkeit können streng sein, insbesondere in einem wirtschaftlichen Umfeld mit hoher Inflation und volatilen Marktbedingungen. Ungarische Banken könnten auch umfassendere Sicherheiten fordern.

Es ist wichtig, dass du dich umfassend berätst, möglicherweise mit einem Finanzberater, der Erfahrung mit beiden Märkten hat, um die beste Finanzierungsoption für deine Situation zu wählen. Vergleiche die Angebote sorgfältig, berücksichtige alle Gebühren und Zinsen und stelle sicher, dass du alle rechtlichen Anforderungen und mögliche Risiken verstehst, bevor du dich entscheidest.

Das Otthon Start-Programm

Seit September 2025 ist das staatlich geförderte „Otthon Start“ (Zuhause Start) Programm verfügbar. Dieses richtet sich speziell an Ersterwerber von Wohneigentum, unabhängig vom Alter (ab 18 Jahren), die in den letzten 10 Jahren keinen wesentlichen Immobilienbesitz (maximal 50%) hatten. Der Hauptvorteil dieses Programms ist der über die gesamte Laufzeit von bis zu 25 Jahren garantierte Festzinssatz von maximal 3% p.a.

Das Programm ermöglicht Kreditsummen von bis zu 50 Millionen Forint. Eine wesentliche Erleichterung im Vergleich zu marktüblichen Krediten ist die Reduzierung des erforderlichen Eigenkapitals auf nur 10% des Kaufpreises. Allerdings gibt es Obergrenzen für die zu finanzierende Immobilie: Der Kaufpreis darf bei Wohnungen 100 Millionen HUF und bei Einfamilienhäusern 150 Millionen HUF nicht übersteigen, wobei der Quadratmeterpreis auf 1,5 Millionen HUF begrenzt ist. Das Darlehen kann sowohl für den Kauf als auch für den Bau von Neu- und Bestandsimmobilien genutzt werden.

Auch EU-Bürger, wie beispielsweise Deutsche, können das „Otthon Start“ Programm in Anspruch nehmen, sofern sie die Kriterien erfüllen. Zu den wichtigsten Voraussetzungen gehören der Nachweis einer mindestens zweijährigen Sozialversicherung (dies kann auch eine Bescheinigung aus dem Ausland, z.B. Deutschland, sein) und der Besitz einer ungarischen Adresskarte (Lakcímkártya). Eine positive Bonitätsprüfung sowie ein sauberes Führungszeugnis (keine öffentlichen Schulden, keine Vorstrafen) sind ebenfalls Bedingung.

Fragen und Antworten

Kann ich als Deutscher einen Immobilienkredit in Ungarn bekommen?
Ja, auch als Deutscher kannst du bei einer ungarischen Bank einen Kredit aufnehmen. Allerdings ist der Beantragungsprozess aufwendiger und du brauchst einen Übersetzer.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für die Finanzierung?
Deutsche Banken verlangen oft 40-50% Eigenkapital für Auslandsimmobilien. Bei ungarischen Banken reichen meist 20-30%. Je mehr Eigenkapital du hast, desto besser sind die Kreditkonditionen.

Wie lange dauert die Finanzierung?
Bei deutschen Banken meist 2-4 Wochen, bei ungarischen Banken eher 1-2 Monate. Plane genug Zeit ein, denn ohne Finanzierungsbestätigung solltest du den Kaufvertrag nicht unterschreiben.

Lohnt sich ein Fremdwährungskredit in Ungarn?
Das kommt auf deine persönliche Situation an. Hast du Einkünfte in Euro, kann ein Forint-Kredit Zinsen sparen. Aber das Wechselkursrisiko musst du einkalkulieren. Am besten lässt du dich beraten, ob sich das für dich rechnet.

Praxistipp

Vergleiche verschiedene Finanzierungsangebote, sowohl von deutschen als auch von ungarischen Banken. Nimm dir einen Übersetzer oder deutschsprachigen Anwalt zur Hilfe, der dich durch den Prozess begleitet. Kalkuliere großzügig Eigenkapital ein, dann sparst du dir viel Stress bei der Kreditaufnahme. Und prüfe, ob sich ein Fremdwährungskredit für dich lohnt.

Ungarisch direkt übersetzt

Ha házat vásárolsz Magyarországon, legalább 20-30% saját tőkét kell bevonni.
Wenn Haus (Akk) kaufen-du Ungarn-in, mindestens 20-30% eigenes Kapital (Akk) muss einbringen.
Wenn du in Ungarn ein Haus kaufst, musst du mindestens 20-30% Eigenkapital einbringen.

Magyarországon a hitelkamatok magasabbak.
Ungarn-in die Kreditzinsen höher.
In Ungarn sind die Kreditzinsen höher.

Egy német banknál hitelt felvenni könnyebb, és nincsenek nyelvi akadályok.
Eine deutsche Bank-bei Kredit (Akk) aufnehmen einfacher, und nicht-gibt-es sprachliche Hindernisse.
Bei einer deutschen Bank ist es einfacher, einen Kredit aufzunehmen, und es gibt keine sprachlichen Hindernisse.

A magyar bankok jobban ismerik a helyi piacot, de magasabbak a kamatok.
Die ungarisch Banken besser kennen der örtliche Markt (Akk), aber höher die Zinsen.
Die ungarischen Banken kennen den lokalen Markt besser, aber die Zinsen sind höher.

Übersetzungen und ihre Erläuterung

Anhand der folgenden Beispiele wird deutlich, wie die ungarische Sprache Wörter durch die Kombination von Wortstämmen, Präfixen und Suffixen bildet. Für Lernende kann es hilfreich sein, diese Struktur zu verstehen, um die Bedeutung neuer Wörter leichter zu erschließen und sich die Vokabeln besser einzuprägen.

hitel – Kredit
„Hitel“ ist ein eigenständiges Wort und lässt sich nicht weiter in bedeutungstragende Bestandteile zerlegen. Es bezeichnet einen „Kredit“ oder ein „Darlehen“.

jelzálog – Hypothek
„Jelzálog“ setzt sich aus „jel“ (Zeichen, Signal) und „zálog“ (Pfand) zusammen. Es bezeichnet eine „Hypothek“, also ein Pfandrecht an einer Immobilie zur Sicherung eines Kredits.

önerő – Eigenkapital
„Önerő“ besteht aus „ön-“ (selbst, eigen) und „erő“ (Kraft, Stärke). Zusammen ergibt sich die Bedeutung „Eigenkapital“, also die finanziellen Mittel, die jemand selbst aufbringt.

kamat – Zinsen
„Kamat“ ist ein eigenständiges Wort und lässt sich nicht weiter in bedeutungstragende Bestandteile zerlegen. Es bezeichnet „Zinsen“, also den Preis, der für die Nutzung von geliehenem Geld gezahlt wird.

törlesztőrészlet – Kreditrate
„Törlesztőrészlet“ setzt sich aus „törlesztő“ (tilgend, abzahlend) und „részlet“ (Rate, Teilbetrag) zusammen. „Törlesztő“ ist eine Ableitung des Verbs „törleszteni“ (tilgen, abzahlen). Insgesamt ergibt sich die Bedeutung „Kreditrate“, also der regelmäßig zu zahlende Teilbetrag zur Rückzahlung eines Kredits.

hitelszerződés – Kreditvertrag
„Hitelszerződés“ besteht aus „hitel“ (Kredit) und „szerződés“ (Vertrag). „Szerződés“ leitet sich vom Verb „szerződni“ (sich vertraglich binden) ab. Zusammen ergibt sich die Bedeutung „Kreditvertrag“, also ein Vertrag über die Vergabe eines Kredits.

hitelképesség – Kreditwürdigkeit
„Hitelképesség“ setzt sich aus „hitel“ (Kredit) und „képesség“ (Fähigkeit) zusammen. „Képesség“ stammt vom Adjektiv „képes“ (fähig), das wiederum vom Substantiv „kép“ (Bild) abgeleitet ist. Insgesamt bezeichnet „hitelképesség“ die „Kreditwürdigkeit“, also die Fähigkeit, einen Kredit zu erhalten und zurückzuzahlen.

kezes – Bürge
„Kezes“ ist eine Ableitung des Verbs „kezeskedni“ (bürgen, haften). Das Suffix „-es“ bildet daraus ein Substantiv, das die handelnde Person bezeichnet – in diesem Fall den „Bürgen“.

hitelbiztosíték – Kreditsicherheit
„Hitelbiztosíték“ setzt sich aus „hitel“ (Kredit) und „biztosíték“ (Sicherheit, Garantie) zusammen. „Biztosíték“ stammt vom Verb „biztosítani“ (sichern, garantieren) ab. Zusammen ergibt sich die Bedeutung „Kreditsicherheit“, also eine Sicherheit oder Garantie für die Rückzahlung eines Kredits.

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