Hauskauf in Ungarn als Ausländer
Um was geht es?
Als Mitglied der EU haben es Deutsche und andere EU-Bürger leicht, in Ungarn Immobilien zu erwerben. Wir geben einen Überblick über die wichtigsten rechtlichen Voraussetzungen.
Immobilienkauf in Ungarn - Das sind deine Rechte
In Ungarn gelten für den Immobilienerwerb je nach Herkunft des Käufers verschiedene Regelungen. Während Einheimische und Personen aus bestimmten Ländern relativ einfach Zugang zu Wohnungen, Häusern und den meisten Grundstücken haben, müssen andere wiederum verschiedene Genehmigungen einholen und bürokratische Prozesse durchlaufen. Dieser Text gibt einen umfassenden Überblick über die spezifischen Anforderungen und Unterschiede beim Kauf von Immobilien in Ungarn, erklärt die notwendigen Schritte und bietet wertvolle Hinweise für Interessenten aus verschiedenen Ländern.
EU-Bürger: Fast wie die Ungarn
Als Deutscher oder Bürger eines anderen EU-Landes kannst du in Ungarn Häuser, Wohnungen und Grundstücke zu den gleichen Bedingungen kaufen wie Einheimische. Die einzige Ausnahme: Der Kauf von Ackerland und landwirtschaftlichen Flächen ist streng reguliert. Nicht als Landwirt registrierte Personen dürfen maximal 1 Hektar (10.000 Quadratmeter) erwerben. Registrierte Landwirte hingegen können bis zu 300 Hektar erwerben, wenn sie entweder eine anerkannte landwirtschaftliche Ausbildung nachweisen oder mindestens drei Jahre kontinuierlich in Ungarn Landwirtschaft betrieben haben.
Ansonsten bist du rechtlich gleichgestellt: Du brauchst keine extra Genehmigung und auch kein Visum für den Immobilienkauf. Wenn du allerdings länger als drei Monate in Ungarn bleiben willst, musst du innerhalb von 30 Tagen nach Einreise eine Aufenthaltsgenehmigung bei der zuständigen Behörde beantragen.
Nicht-EU-Bürger: Mit Hürden zum Eigenheim
Etwas komplizierter wird es, wenn du kein EU-Bürger bist, sondern z.B. aus der Schweiz, den USA oder einem anderen Drittstaat kommst. Dann darfst du zwar Wohnimmobilien in Ungarn kaufen, brauchst dafür aber eine Genehmigung der zuständigen Behörde. Diese wird in der Regel erteilt, wenn du nachweisen kannst, dass du die Immobilie selbst nutzen willst.
Die Genehmigung musst du nach Unterzeichnung des Kaufvertrags bei der Regierungsbehörde des Komitats beantragen, in dem die Immobilie liegt. Dafür fallen Gebühren von 50.000 Forint an. Wird die Genehmigung verweigert, ist der Kaufvertrag automatisch ungültig. du bekommst dann zwar dein Geld zurück, bleibst aber auf den Antragsgebühren sitzen.
Ackerland, Naturschutzgebiete und Immobilien im Außenbereich (außerhalb geschlossener Ortschaften) sind für Nicht-EU-Bürger grundsätzlich nicht zu erwerben. Hier gibt es keine Ausnahmen.
Auch als Nicht-EU-Bürger brauchst du für den Immobilienkauf selbst kein Visum. Für einen Aufenthalt von mehr als 3 Monaten ist aber ein Visum nötig, das du vor der Einreise bei der ungarischen Botschaft beantragen musst.
Immobilien außerhalb von Dörfern: Vorkaufsrechte beachten
Egal ob EU-Bürger oder nicht – beim Kauf von Immobilien im Außenbereich gelten zusätzliche Regeln. Der Kaufvertrag muss hier auch von der zuständigen Gemeinde genehmigt werden. Dieser Prozess kann bis zu 6 Monate dauern.
Außerdem haben bestimmte Personen, die in der Nähe der Immobilie wohnen und in der Landwirtschaft tätig sind, ein Vorkaufsrecht. Sie können die Immobilie zum gleichen Preis erwerben wie du. Übt einer der Berechtigten sein Vorkaufsrecht aus, kannst du vom Kauf zurücktreten. Eine Einigung mit dem Vorkaufsberechtigten ist nicht möglich.
Fragen und Antworten
Darf ich als Deutscher uneingeschränkt Immobilien in Ungarn kaufen?
Ja, bis auf landwirtschaftliche Flächen darfst du Häuser und Wohnungen in Ungarn genau wie Einheimische erwerben. Es gelten die gleichen Bedingungen für dich.
Brauche ich als EU-Bürger eine Genehmigung für den Immobilienkauf?
Nein, du musst den Kauf nicht extra genehmigen lassen. Nur wenn du länger als 3 Monate in Ungarn bleiben willst, brauchst du eine Aufenthaltsgenehmigung.
Kann ich als Schweizer Bürger ein Haus in Ungarn kaufen?
Ja, aber du brauchst dafür eine behördliche Genehmigung. Diese wird meist erteilt, wenn du die Immobilie selbst nutzen willst. Für Ackerland und Immobilien im Außenbereich gibt es keine Genehmigung.
Was passiert, wenn mir als Nicht-EU-Bürger die Genehmigung verweigert wird?
Dann ist der Kaufvertrag automatisch ungültig und du bekommst den Kaufpreis zurück. Die Antragsgebühren von 50.000 Forint werden aber nicht erstattet.
Praxistipp
Bevor du in Ungarn Immobilien kaufst, informiere dich genau über die rechtlichen Voraussetzungen. Als EU-Bürger hast du es einfacher, aber auch dann gibt es einiges zu beachten. Auf jeden Fall solltest du dich von einem Anwalt beraten lassen, der sich mit Immobilienkäufen durch Ausländer auskennt. Er kann dir sagen, welche Dokumente du brauchst, Anträge stellen und den Kaufvertrag rechtssicher gestalten.
Nützliche Links
Ungarisch direkt übersetzt
EU-polgárként ugyanolyan feltételekkel vásárolhatsz ingatlant Magyarországon, mint a helyiek.
EU-Bürger-als dieselben Bedingungen-mit kaufen-kannst-du Immobilie (Akk) Ungarn-auf, wie die Einheimischen.
Als EU-Bürger kannst du unter denselben Bedingungen wie die Einheimischen eine Immobilie in Ungarn kaufen.
Ha nem EU-polgár vagy, engedélyre van szükséged a lakóingatlanok vásárlásához.
Wenn nicht EU-Bürger du-bist, Genehmigung-auf ist Bedarf-dein die Wohnimmobilien Kauf-zu.
Wenn du kein EU-Bürger bist, benötigst du eine Genehmigung zum Kauf von Wohnimmobilien.
Az engedélyt a megyei kormányhivatalnál kell benyújtani, 50.000 forintos díj ellenében.
Die Genehmigung (Akk) die Komitats-Regierungsbehörde-bei muss einreichen, 50.000 Forint-ige Gebühr Gegenzug-in.
Die Genehmigung muss bei der Regierungsbehörde des Komitats eingereicht werden, gegen eine Gebühr von 50.000 Forint.
Az engedély megtagadása esetén a vásárlási szerződés érvénytelen lesz.
Die Genehmigung Verweigerung-ihre Fall-in der Kauf Vertrag ungültig wird-sein.
Im Falle einer Verweigerung der Genehmigung wird der Kaufvertrag ungültig sein.
Übersetzungen und ihre Erklärung
Anhand der folgenden Beispiele wird deutlich, wie die ungarische Sprache Wörter durch die Kombination von Wortstämmen, Präfixen und Suffixen bildet. Für Lernende kann es hilfreich sein, diese Struktur zu verstehen, um die Bedeutung neuer Wörter leichter zu erschließen und sich die Vokabeln besser einzuprägen.
telek – Grundstück
„Telek“ ist ein eigenständiges Wort und lässt sich nicht weiter in bedeutungstragende Bestandteile zerlegen. Es bezeichnet ein „Grundstück“ oder ein „Baugrundstück“.
külterület – Außenbezirk
„Külterület“ besteht aus „kül-“ (außen-, außerhalb) und „terület“ (Gebiet, Bereich). Es bezeichnet den „Außenbereich“ oder „Außenbezirk“ einer Siedlung oder eines Grundstücks.
belterület – Dorfgebiet
„Belterület“ setzt sich aus „bel-“ (inner-, innen-) und „terület“ (Gebiet, Bereich) zusammen. Es bezeichnet den „Innenbereich“ oder das „Dorfgebiet“ einer Siedlung oder eines Grundstücks.
elővásárlási jog – Vorkaufsrecht
„Elővásárlási jog“ besteht aus „elővásárlási“ (Vorkaufs-) und „jog“ (Recht). „Elővásárlási“ leitet sich vom Verb „elővásárolni“ ab, das sich wiederum aus „elő-“ (vor-) und „vásárolni“ (kaufen) zusammensetzt. Insgesamt bezeichnet „elővásárlási jog“ das „Vorkaufsrecht“, also das Recht, etwas vor anderen kaufen zu dürfen.
engedély – Genehmigung
„Engedély“ ist eine Ableitung des Verbs „engedni“ (erlauben, gestatten). Das Suffix „-ély“ bildet daraus ein Substantiv, das das Ergebnis der Handlung bezeichnet – in diesem Fall eine „Genehmigung“ oder „Erlaubnis“.
illeték – Gebühr
„Illeték“ stammt vom Verb „illetni“ (betreffen, zustehen) ab. Das Suffix „-ék“ bildet daraus ein Substantiv, das eine Zahlung oder Abgabe bezeichnet, die jemandem zusteht oder jemanden betrifft – eine „Gebühr“ oder „Steuer“.
szerződés – Vertrag
„Szerződés“ leitet sich vom Verb „szerződni“ ab, was „sich vertraglich binden“ bedeutet. Das Suffix „-és“ bildet daraus ein Substantiv, das die Handlung oder das Ergebnis des Vertragsschlusses bezeichnet – den „Vertrag“ selbst.
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