Grundbuch in Ungarn – wem gehört was und wieviel davon
Um was geht es?
Das Grundbuch ist auch in Ungarn das zentrale Register, in dem Eigentumsverhältnisse an Immobilien festgehalten werden. Doch es gibt einige Unterschiede zum deutschen System. Eine Besonderheit ist, dass man in Ungarn auch prozentuale Miteigentumsanteile ins Grundbuch eintragen kann. Das hat Auswirkungen darauf, wer Kaufverträge unterzeichnen muss. Wir erklären dir Schritt für Schritt, wie das ungarische Grundbuch funktioniert und was du beim Immobilienkauf beachten solltest.
Das ungarische Grundbuch - Besonderheiten und Fallstricke
Grundbuch als zentrales Immobilienregister
Wie in Deutschland werden auch in Ungarn alle Informationen zu Immobilien zentral im Grundbuch verwaltet. Hier sind nicht nur die Eigentumsverhältnisse, sondern auch Grundstücksgrenzen, Belastungen und Hypotheken vermerkt. Das Grundbuch wird von den staatlichen Grundbuchämtern geführt und ist öffentlich einsehbar.
Eintragung ins Grundbuch als Voraussetzung
Damit du als Käufer einer Immobilie auch rechtlich als Eigentümer giltst, reicht der notarielle Kaufvertrag allein nicht aus. du musst zusätzlich ins Grundbuch eingetragen werden. Erst dann gehört die Immobilie offiziell dir und du kannst frei darüber verfügen, sie also verkaufen, vermieten oder belasten.
Besonderheit: Miteigentum im Grundbuch
Eine ungarische Besonderheit ist, dass man nicht nur Alleineigentum, sondern auch prozentuale Miteigentumsanteile ins Grundbuch eintragen kann. Das ist in Deutschland so nicht möglich.
Beispiel: Ein Ehepaar kann eine Immobilie je zur Hälfte (50/50) besitzen. Oder drei Geschwister halten Anteile von 60%, 25% und 15% an einem geerbten Haus. Diese Miteigentumsanteile werden im Grundbuch exakt so dokumentiert.
Auswirkungen auf den Immobilienkauf
Diese Miteigentumskonstellation hat Folgen für den Immobilienkauf: Wenn du eine Immobilie erwerben möchtest, die mehreren Eigentümern gehört, müssen auch alle Eigentümer den Kaufvertrag unterzeichnen.
Nur der Mehrheitseigentümer oder ein einzelner Miteigentümer kann die Immobilie nicht alleine verkaufen. Es sei denn, es liegt eine Vollmacht der anderen Eigentümer vor. Auch diese Vollmachten müssen notariell beglaubigt sein.
Grundbucheintrag durch den Anwalt
Die Eintragung ins Grundbuch übernimmt in Ungarn dein Anwalt. Er reicht den Kaufvertrag, eine Kopie deines Passes und alle nötigen Dokumente beim Grundbuchamt ein. Bei Immobilien im Außenbereich muss vorher noch eine behördliche Genehmigung eingeholt werden, was den Prozess etwas verlängert.
Eintragung innerhalb von 30 Tagen
Gesetzlich ist vorgeschrieben, dass der Antrag auf Grundbucheintragung innerhalb von 30 Tagen nach Vertragsunterzeichnung gestellt werden muss. Hält dein Anwalt diese Frist nicht ein, drohen Strafgebühren. du selbst musst hier aber nichts unternehmen, die Frist zu wahren liegt in der Verantwortung des Anwalts.
Eigentümer mit Grundbucheintrag
Bist du erst einmal im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, kannst du deine Rechte an der Immobilie auch Dritten gegenüber geltend machen. Vorher bist du zwar schon wirtschaftlich Eigentümer, aber noch nicht im juristischen Sinne. Etwaige Belastungen oder Hypotheken, die noch aus der Zeit des Vorbesitzers stammen, werden gelöscht.
Fragen und Antworten
Was passiert, wenn nur ein Miteigentümer verkaufen will?
Dann kann der Verkauf nicht stattfinden. Alle Miteigentümer müssen den notariellen Kaufvertrag unterzeichnen, sonst ist er unwirksam. Eine Ausnahme ist eine notarielle Vollmacht der anderen Miteigentümer an den Verkaufswilligen.
Kann ich den Grundbucheintrag selbst beantragen?
Nein, das muss dein ungarischer Anwalt für dich erledigen. Er reicht alle nötigen Dokumente fristgerecht beim Grundbuchamt ein. du musst ihm dafür eine Kopie deines Passes zur Verfügung stellen.
Was ist, wenn ein Miteigentümer nicht auffindbar ist?
Dann wird es schwierig. Der Kaufvertrag kann dann nicht unterzeichnet werden. Es bleibt nur der Weg über das Gericht, den abwesenden Miteigentümer zu ermitteln oder das Miteigentum aufzuheben. Das kann lange dauern und die Erfolgsaussichten sind ungewiss.
Brauche ich einen Anwalt für die Grundbucheintragung?
Ja, die Eintragung kann nur ein ungarischer Anwalt vornehmen. Er reicht den Kaufvertrag und alle Unterlagen beim Grundbuchamt ein und überwacht den Prozess. Ohne Anwalt geht es nicht.
Wie lange dauert die Eintragung ins Grundbuch?
In der Regel ist die Eintragung 2-4 Wochen nach Antragstellung abgeschlossen. Bei Immobilien im Außenbereich kann es etwas länger dauern, da hier noch eine behördliche Genehmigung nötig ist.
Praxistipp
Im aktuellen Grundbuchauszug siehst du, wer alles als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist und zu welchen Anteilen. Nur wenn alle Eigentümer den Kaufvertrag unterzeichnen, kann die Immobilie später auch auf dich übertragen werden. Ein guter Anwalt wird das natürlich prüfen bevor ein Vertrag aufgesetzt wird. Dennoch solltest du über diese Besonderheit Bescheid wissen.
Ungarisch direkt übersetzt
Az ingatlanjogok a központi földhivatali nyilvántartásban találhatók.
Die Eigentumsrechte die zentrale Grundbuchamt-liche Registrierung-in finden-kann.
Die Eigentumsrechte sind in der zentralen Grundbuchamtsregistrierung zu finden.
A tulajdonjog hivatalos elismeréséhez be kell jegyeztetned magad a földhivatalba.
Die Eigentumrecht offizielle Anerkennung-zu hinein musst registrieren-lassen-du dich die Grundbuchamt-hinein.
Für die offizielle Anerkennung des Eigentumsrechts musst du dich beim Grundbuchamt registrieren lassen.
Több tulajdonos esetén mindenki aláírása szükséges a vásárláshoz.
Mehr Eigentümer Fall-in jeder Unterschrift notwendig der Kauf-zu.
Im Falle mehrerer Eigentümer ist die Unterschrift jedes Einzelnen für den Kauf erforderlich.
Az ügyvéd intézi a földhivatali bejegyzést, figyelve a határidőket.
Der Anwalt erledigt die grundbuchamtliche Eintragung (Akk), beachtend die Fristen.
Der Anwalt erledigt die Grundbuchamtseintragung unter Beachtung der Fristen.
Übersetzungen und ihre Erläuterung
Anhand der folgenden Beispiele wird deutlich, wie die ungarische Sprache Wörter durch die Kombination von Wortstämmen, Präfixen und Suffixen bildet. Für Lernende kann es hilfreich sein, diese Struktur zu verstehen, um die Bedeutung neuer Wörter leichter zu erschließen und sich die Vokabeln besser einzuprägen.
ingatlan-nyilvántartás – Grundbuch
„Ingatlan-nyilvántartás“ setzt sich aus „ingatlan“ (Immobilie) und „nyilvántartás“ (Register) zusammen. „Ingatlan“ besteht wiederum aus „in-“ (verneinende Vorsilbe), „ga“ (Stamm des Verbs „gehen“) und „-tlan“ (Suffix zur Bildung eines Adjektivs mit verneinender Bedeutung), was zusammen „unbeweglich“ oder „fest“ bedeutet. „Nyilvántartás“ stammt vom Verb „nyilvántartani“ (registrieren, erfassen) ab. Insgesamt bezeichnet „ingatlan-nyilvántartás“ das „Grundbuch“, in dem Immobilien und deren Eigentumsverhältnisse erfasst werden.
tulajdoni lap – Grundbuchauszug
„Tulajdoni lap“ besteht aus „tulajdoni“ (Eigentums-) und „lap“ (Blatt, Seite). „Tulajdoni“ leitet sich vom Substantiv „tulajdon“ (Eigentum) ab, das wiederum vom Verb „tulajdonítani“ (zuschreiben, zuordnen) stammt. Zusammengenommen ergibt sich die Bedeutung „Grundbuchauszug“, also ein Dokument, das die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie wiedergibt.
tulajdonos – Eigentümer
„Tulajdonos“ setzt sich aus „tulajdon“ (Eigentum) und dem Suffix „-os“ zusammen, das eine Person mit einer bestimmten Eigenschaft oder Funktion bezeichnet. „Tulajdon“ stammt vom Verb „tulajdonítani“ (zuschreiben, zuordnen) ab. Ein „tulajdonos“ ist demnach jemand, dem etwas zugeschrieben oder zugeordnet wird – ein „Eigentümer“.
résztulajdon – Miteigentum
„Résztulajdon“ besteht aus „rész“ (Teil) und „tulajdon“ (Eigentum). „Tulajdon“ leitet sich vom Verb „tulajdonítani“ (zuschreiben, zuordnen) ab. Zusammen ergibt sich die Bedeutung „Miteigentum“, also ein Eigentum, das mehreren Personen anteilig zugeschrieben wird.
tulajdoni hányad – Miteigentumsanteil
„Tulajdoni hányad“ setzt sich aus „tulajdoni“ (Eigentums-) und „hányad“ (Anteil, Bruchteil) zusammen. „Tulajdoni“ stammt vom Substantiv „tulajdon“ (Eigentum), das wiederum vom Verb „tulajdonítani“ (zuschreiben, zuordnen) abgeleitet ist. Insgesamt bezeichnet „tulajdoni hányad“ den „Miteigentumsanteil“, also den Bruchteil des Eigentums, der einer Person zugeordnet ist.
adásvételi szerződés – Kaufvertrag
„Adásvételi szerződés“ besteht aus „adásvételi“ (Kauf-) und „szerződés“ (Vertrag). „Adásvételi“ setzt sich wiederum aus „adás“ (Verkauf) und „vétel“ (Kauf) zusammen, die von den Verben „adni“ (geben, verkaufen) und „venni“ (nehmen, kaufen) abgeleitet sind. „Szerződés“ stammt vom Verb „szerződni“ (sich vertraglich binden) ab. Zusammengenommen ergibt sich die Bedeutung „Kaufvertrag“, also ein Vertrag über den Verkauf und Kauf von etwas.
ügyvéd – Anwalt
„Ügyvéd“ setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen: „ügy“ bedeutet „Angelegenheit, Sache“, und „véd“ (Infinitiv „védeni“) ist das Verb für „verteidigen, beschützen“. Ein „ügyvéd“ ist also jemand, der in einer Sache verteidigt oder beschützt – im Deutschen ein „Anwalt“.
földhivatal – Grundbuchamt
„Földhivatal“ setzt sich aus „föld“ (Erde, Boden) und „hivatal“ (Amt, Büro) zusammen. Es bezeichnet das „Grundbuchamt“, eine Behörde, die für die Verwaltung und Registrierung von Grundstücken und Immobilien zuständig ist.
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