Haus in Ungarn verkaufen – was Du steuerlich beachten musst

Du lebst in Ungarn, hast hier vielleicht schon ein Haus oder eine Wohnung erworben und denkst nun über einen Verkauf nach? Oder vielleicht planst Du in der Zukunft, Deine ungarische Immobilie wieder zu veräußern? Dann bist Du hier genau richtig! Als deutscher Auswanderer in Ungarn hast Du Dich vielleicht schon an viele Dinge gewöhnt, aber die steuerlichen Aspekte eines Immobilienverkaufs können schnell komplex werden. Keine Sorge, wir führen Dich durch die wichtigsten Punkte, damit Du bestens vorbereitet bist.

Die Grundlagen: Wann wird überhaupt Steuer fällig?

Wenn Du Deine ungarische Immobilie mit Gewinn verkaufst, unterliegt dieser Gewinn grundsätzlich der ungarischen Einkommensteuer. Der aktuelle Steuersatz für Privatpersonen liegt bei 15%. Aber hier kommt die gute Nachricht: Es ist nicht der gesamte Verkaufspreis, der versteuert wird! Als steuerpflichtiges Einkommen gilt die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis.

Doch damit nicht genug: Du kannst auch bestimmte Kosten von diesem „Gewinn“ abziehen, um Deine Steuerlast zu mindern. Dazu gehören alle nachweisbaren Ausgaben, die im Zusammenhang mit dem Kauf, der Wertsteigerung (z.B. durch umfangreiche Renovierungen oder Anbauten) und dem Verkauf der Immobilie entstanden sind. Denk hier an Notar- und Anwaltskosten beim Kauf und Verkauf, aber auch an Maklergebühren, Gutachterkosten oder Material- und Handwerkerrechnungen für größere Modernisierungen. Wichtig ist dabei immer, dass Du diese Kosten durch Rechnungen oder andere offizielle Belege nachweisen kannst. Hebe also alle relevanten Unterlagen sorgfältig auf!

Der Schlüssel zur Steuerersparnis: Wie lange hast Du die Immobilie besessen?

Das ist der wohl wichtigste Punkt für Dich als Immobilienverkäufer in Ungarn! Das ungarische Steuerrecht belohnt Dich dafür, wenn Du Deine Immobilie länger im Besitz hattest. Die Steuerpflicht auf den Gewinn aus dem Immobilienverkauf reduziert sich gestaffelt, je länger Du Eigentümer warst. Das ist eine Art „Spekulationssteuer“, die mit der Zeit abnimmt.

Die Regelung im Überblick:

• Im 1. und 2. Jahr nach dem Kauf: Der gesamte Gewinn wird zu 100 % versteuert – Du zahlst also die vollen 15 % auf Deinen Gewinn.
• Im 3. Jahr nach dem Kauf: Nur noch 60 % des Gewinns sind steuerpflichtig.
• Im 4. Jahr nach dem Kauf: Nur noch 30 % des Gewinns sind steuerpflichtig.
• Ab dem 5. Jahr nach dem Kauf: Der Gewinn aus dem Verkauf ist vollständig steuerfrei – also 0 % Steuer!

Das ungarische Steuerrecht knüpft bei der Berechnung der Besitzdauer ausschließlich an die Kalenderjahre an – der genaue Monat oder Tag des Kaufs ist unerheblich. Maßgeblich ist allein, in welchem Kalenderjahr der Kaufvertrag abgeschlossen wurde und in welchem Kalenderjahr der Verkauf erfolgt. Die Faustregel lautet: Kauf im Jahr X – Verkauf ab Jahr X plus 5 ist steuerfrei.
Konkret bedeutet das: Hast Du die Immobilie beispielsweise im Jahr 2020 erworben, so sind die Kalenderjahre 2020, 2021, 2022, 2023 und 2024 die maßgeblichen Besitzjahre. Sobald das Jahr 2025 anbricht, ist die fünfjährige Besitzdauer erfüllt – und zwar unabhängig davon, ob der Verkauf im Januar oder erst im Dezember desselben Jahres stattfindet. Ein Verkauf im Jahr 2024 hingegen wäre noch nicht steuerfrei, da zu diesem Zeitpunkt erst vier Kalenderjahre vergangen sind.
Diese Regelung macht die Steuerbefreiung berechenbar und nimmt Dir die Sorge um einzelne Monate oder Tage. Sie belohnt langfristiges Halten und ist ein erheblicher Vorteil für alle, die ihre Immobilie nicht kurzfristig weiterveräußern möchten.

Gibt es Ausnahmen oder andere Befreiungen?

Wie bereits erwähnt, ist die wichtigste und häufigste Befreiung die fünfjährige Besitzdauer. Sobald seit dem Kauf Deiner Immobilie volle fünf Jahre vergangen sind, ist der Verkauf für Dich als Privatperson steuerfrei.

Eine weitere „Befreiung“ tritt natürlich ein, wenn Du gar keinen Gewinn erzielst. Sollte der Verkaufspreis nicht über dem Kaufpreis und den nachweisbaren Kosten liegen, entsteht für Dich keine Steuerpflicht, da schlichtweg kein zu versteuerndes Einkommen vorhanden ist.

Mehrwertsteuer (Umsatzsteuer) – Ein Thema für Dich?

Die gute Nachricht ist: Als Privatperson, die nicht gewerblich mit Immobilien handelt, bist Du beim Verkauf Deiner ungarischen Immobilie nicht mehrwertsteuerpflichtig. Das betrifft in der Regel nur gewerbliche Immobilienhändler oder Investoren, die systematisch Immobilien kaufen, aufwerten und wieder verkaufen. Wenn Du also Deine private Immobilie veräußerst, musst Du Dir über die ungarische Mehrwertsteuer (ÁFA) keine Gedanken machen.

Doppelbesteuerung: Was ist, wenn ich noch in Deutschland steuerpflichtig bin?

Das ist eine sehr wichtige Frage für Dich als deutscher Auswanderer! Glücklicherweise haben Deutschland und Ungarn ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Dieses Abkommen soll verhindern, dass Einkommen, das in einem der beiden Länder erzielt wird, auch in dem anderen Land noch einmal besteuert wird.

Im Falle von Immobilienverkäufen weist das DBA in der Regel das Besteuerungsrecht dem Staat zu, in dem sich die Immobilie befindet – also Ungarn. Das bedeutet, dass der Gewinn aus dem Verkauf Deiner ungarischen Immobilie nach ungarischem Recht in Ungarn versteuert wird (oder eben steuerfrei ist, wenn die 5-Jahres-Frist abgelaufen ist).

Solltest Du in Deutschland noch unbeschränkt steuerpflichtig sein, werden diese Einkünfte in Deutschland bei der Ermittlung des Steuersatzes für Dein übriges Einkommen berücksichtigt (Progressionsvorbehalt), aber nicht noch einmal direkt besteuert. Das ist eine komplexe Materie, und es ist hierbei unerlässlich, einen auf internationales Steuerrecht spezialisierten Steuerberater zu Rate zu ziehen. Das gilt besonders, wenn Du nicht sicher bist, ob Du in Deutschland noch unbeschränkt steuerpflichtig bist.

Was Du noch wissen solltest: Kosten rund um die Immobilie

Auch wenn sie nicht direkt den Verkaufsgewinn betreffen, gibt es andere Steuern und Gebühren, die im Kontext von Immobilien in Ungarn wichtig sind:

• Grunderwerbsteuer (Vagyonszerzési illeték): Diese Steuer fällt immer beim Kauf einer Immobilie an, nicht beim Verkauf. Sie beträgt in Ungarn in der Regel 4% des Verkehrswertes der Immobilie.
• Grundsteuer: Die jährliche Grundsteuer ist in Ungarn nicht zentral geregelt, sondern obliegt den Gemeinden. Viele Gemeinden erheben gar keine oder nur eine geringe Grundsteuer. Informiere Dich hier am besten direkt bei Deiner Gemeindeverwaltung (Önkormányzat).
• Erbschaftssteuer (Öröklési illeték):Solltest Du eine Immobilie in Ungarn erben, gibt es eine sehr erfreuliche Regelung: Für Verwandte in gerader Linie (also Kinder, Enkel, Eltern) und Ehegatten entfällt die Erbschaftssteuer in Ungarn vollständig – also 0 %. Für Geschwister und entferntere Verwandte beträgt der Steuersatz dagegen 9 % (bzw. 18 % auf den Betrag, der über einem Freibetrag von 1 Million Forint liegt). Ein großer Vorteil für die Familienplanung!

Unser Rat an Dich: Such Dir professionelle Hilfe!

Die hier gegebenen Informationen sollen Dir einen guten Überblick verschaffen. Sie können und dürfen jedoch keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung ersetzen. Das ungarische Steuerrecht kann komplex sein, und es gibt immer wieder Änderungen.

Gerade wenn Du als deutscher Auswanderer einen Immobilienverkauf planst, empfehlen wir Dir dringend:

1. Konsultiere einen ungarischen Rechtsanwalt: Er kann Dich bei der rechtlichen Abwicklung des Verkaufsvertrages unterstützen und sicherstellen, dass alle Dokumente korrekt sind.
2. Ziehe einen ungarischen Steuerberater hinzu: Ein auf ungarisches Steuerrecht spezialisierter Steuerberater kann Dir genau berechnen, wie viel Steuer im Falle eines Verkaufs anfallen würde, welche Kosten Du abziehen kannst und Dich bei der Steuererklärung unterstützen.
3. Bei grenzüberschreitenden Fragen: Wenn Du noch Bezüge zu Deutschland hast (z.B. Renteneinkünfte, andere Immobilien) oder unsicher bist, wo genau Dein steuerlicher Wohnsitz liegt, ist ein Steuerberater mit Expertise im deutschen und ungarischen Steuerrecht (oder ein Netzwerk beider Länder) unerlässlich.

Informiere Dich umfassend und sei proaktiv. So stellst Du sicher, dass Dein Immobilienverkauf in Ungarn reibungslos und steuerlich optimal abläuft. Wir sind hier, um Dich auf Deinem Weg in Ungarn zu unterstützen!